Silivri ve Çatalca, tarih boyunca nice medeniyetler tarafından kullanılan önemli birer kent merkezi olmuştur. Coğrafi konumu itibariyle ise arsa ve araziler, güzel şehir İstanbul'un son sınırlarında bulunması sebebiyle yatırımcılar açısından uzun yıllardır potansiyel kârlı yatırım aracı olarak görülmektedir. Yakın tarihe gidecek olursak, 2000'li yılların başında ortalama arazi metre kare birim fiyatı 1TL'den, 2022 ilk çeyrek sonu itibariyle ortalama düzeyde alınabilecek bir arazi ortalama olarak 150TL civarında, imarlı arsalarda ise fiyatlar 2000TL'ye dayanmış bulunmaktadır. Son zamanlarda yaşanan olağandışı enflasyona karşı sektörde hala makul fırsatlar ve fiyatları keşfetmekte mümkün. Yatırımın yaşam alanlarıyla gelişmesi durumunda ise müstakil yaşam veya kırsal tatil gibi avantajlarda oluşmaktadır. Plansız alanlar imar yönetmeliği ve kırsal mahallelerin kapsamının genişlemesiyle birlikte ise, mevcut imar planı bulunan alanlarda gelişimin bir kaç yıl içinde gözle görülür şekilde gerçekleşeceği beklentisini artırmaktadır.
İstanbul'da son 20 yıllık gelişimde yatay mimari esas alınmış olsaydı, Kırsal kentlerde yerleşim alanlarına duyulan ihtiyaç artacak ve bölge gelişim hızı hâliyle farklı olacaktı fakat bazı bürokratik ve politik hatalardan dolayı, kent merkezinde aşırı nüfus yoğunluğu oluştu ve bu yoğunluğun "Kanal İstanbul" projesi ile birlikte hafifletileceği öngörülmüştür. Silivri'den ve Çatalca'dan arsa alınırmı sorusunu yöneltecek yatırımcılar içinse Türkiye ve dünyanın artan nüfusu göz önüne alındığında, fiyatı cazip olduğu takdirde ülkenin 81 vilayetinin her semtinde arsa ve kıymetli tarım arazilerinin bulunduğunu açıkça ifade edelim.
Bu kadar ilan arasından doğru olanı nasıl tespit ederiz?
Yatırım için belirli bir bütçeyi gözden çıkarmış isek,ve yatırım yapacağımız gayrimenkul “arsa” ise,arsanın belediyenin İmar Müdürlüğü bölümünden tüm imar detaylarını öğrenmek gerekiyor.Nitelik olarak arsa olup,henüz belediyenin 18. Madde uygulaması yapılmamış,sektör tabiri ile “ham arsa” olup olmadığını öğrenmek gerekir.İmar Kanunu 18. Maddesine göre belediyelerin “tarla” statüsünde ki taşınmazların arsa niteliğini kazanması için bölgede 1/1000’lik imar planı uygulaması yapılmış olması gerekiyor.Ve burada dikkat edilmesi gereken bir ayrıntı var.Bu da niteliği tarla olan taşınmazın arsa statüsüne geçerken %45’ine kadar yol,park,alanlarını belediyeye bedelsiz olarak terk etme durumu mevcut.Yani alacağınız gayrimenkul’ün “net arsa” veya “ham arsa” olup olmadığını kontrol etmek gerekiyor.Bunun dışında alacağınız arsanın imar izninin hangi yapı amacı ile verileceği(konut,villa,ticari,sanayi,okul,hastane vs) alacağınız arsanın fiyatında asıl rolü oynayan temel faktörlerdir.
Daha uzun vadeli bir yatırım için “tarla” yatırımını seçilmiş ise,içme su havzaları,sit alanları,nükleer enerji hatları,yüksek gerilim enerji hatları,dere yatakları gibi gayrimenkul fiyatını doğrudan etkileyen faktörler en başta dikkat edilmesi gereken hususlar.Bunların dışında yine belediyeden 1/100.000’lik ve 1/25.000’lik imar planları kontrol edilip yatırım yapılacak arazinin uzun vadede belediyenin imar müdürlüğünce belirlenmiş yeşil alan,park alanı,sosyal tesis alanı gibi gayrimenkulde kamu yararına istimlak hakkı doğuran faktörler resmi kaynaklardan edinilecek veriler doğrultusunda her zaman için en net ve en sağlıklı şekilde analiz edilmelidir.
Silivri’nin diğer yatırım bölgelerine göre avantajları ve dezavantajları
Uzun vadede stratejik lokasyona sahip Silivri, Kuzey Marmara Otoyolu, E-6 Otoyolu ve D100 Karayolu bağlantılarının birbirine en yakın olduğu noktadır.
2004-2008 yılları arasında Silivri’ye yapılan yatırım,o zamanın Cumhuriyet Tarihi’nde bir ilçeye yapılan en büyük yatırım idi. Akören-Fener-Gazitepe bölgelerine RES projesi ile yaklaşık 100 milyon dolar değerinde enerji santralleri kuruldu. Avrupa’da şehir planları ve yapılaşması sürekli batıya doğru ilerlemekte ve İstanbul modern bir avrupa şehri.Silivri ise İstanbul’un batıda ki son sınırı.İstanbul haritasını açıp baktığımız zaman metre kare fiyatı en geniş ve en ucuz arazileri ancak Silivri’de görmek mümkün.Anadolu yakası güney kesimi neredeyse Gebze ile birleşmiş vaziyette.3.Havalimanı,3. Köprü ve Kuzey Marmara Otoyolu projeleri bu bölgelerin fiyatına çok kısa zamanda etki etti. Zira otoyol bağlantı yolları Silivri’nin en stratejik konumunda bulunmakta. Çatalca’da ise içme su havzaları ve ormanlar ilçe arazilerinin yaklaşık %85'ini oluşturmakta. Silivri’de ise planlı ve plansız alanlar düz ve geniş. Uzun vadeli olarak bakıldığında konut projelerine, yeni şehir planlarına, sanayileşmeye uygun ve tüm bunların yanında fiyat olarak İstanbul’un diğer tüm bölgeleriyle kıyaslandığında hala daha yüksek getiri sağlamayı “vaad ediyor”.İstanbul’un büyüme hızının bu denli yüksek olması ve daha önemlisi ülke ekonomisinin daha istikrarlı bir seyir almasıda beklentileri artırmaktadır. Bölgesel enerji arzı, tedarik altyapısı ve diğer altyapı yatırımları ise kırsal yaşam alanları ve işyerleri için önemli ölçüde maliyet avantajı sağlamıştır.