İstanbul,nüfus bakımından Türkiye’nin en kalabalık ilidir.Aynı zamanda Türkiye’nin en hızlı nüfus artışının yaşandığı ve en hızlı gelişen şehridir.Bir şehrin toplam nüfusunun büyümesi demek,o şehirde yeni yerleşim alanlarına,yeni konutlara ve yeni yapılara ihtiyacın olması demektir.Bu da doğrudan arsa ve arazi fiyatlarına etken bir faktör demektir.İstanbul bu yönden ülkemizin en şanslı şehridir.Son yıllarda her yıl konut satış rekorlarının tekrar kırılması,İstanbul’da ki gayrimenkul sektörünün akıbeti hakkında pek çok ipucu veriyor aslında.Fakat bu anektodları anlamak için işin teknik kısmına değinelim biraz.
İstanbul,organik gelişen bir şehirdir.Avrupa yakasında Beylikdüzü ve Esenyurt,Anadolu yakasında Tuzla,Pendik,Kartal bunun en güzel örnekleridir.Ve yine Başakşehir bölgesinde mevcut oturum oranları ve boş dükkan sayısı bunun en güzel örneklerinden biridir.İstanbul’da şehir merkezlerinde “imarlı arsa” fiyatlarının son yıllarda çok hızlı şekilde yükselişi,hatta bu yüksek fiyatlara rağmen alternatif bulunamaması,bireysel ve kurumsal yatırımcılara İstanbul sınırları içerisinde uzun vadede yeni yerleşim planlarının yapılmasının beklendiği Silivri,Çatalca,Arnavutköy gibi bölgelerde yatırım yapma ihtiyacı doğurmuştur.Özellikle Arnavutköy bölgesinde 3. Havaalanı,Kuzey Marmara oto yolu gibi büyük projeler,bölgede oluşan beklentiyi kat be kat artırmıştır,keza fiyatlarıda öyle.Peki henüz “tarımsal niteliği korunacak alan” statüsünde ki bir gayrimenkule bu kadar astronomik rakamlar ödeyip buradan getiri beklemek pek doğru olurmu?Bunuda yine bekleyip görmek gerekir.Fakat bu konuda yatırım uzmanlarının tavsiyesini dinlemek uzun vadede bireysel ve kurumsal yatırımcıyı kârlı çıkarır.
Hangisi doğru yatırım?
İşin özü Türk ticaretinin geleneksel modeli alırken kazanmaya bakar.Yatırım uzmanlarının bizlere tavsiyesi her zaman bu yönde olmuştur.Hiç ummadığınız yerde hiç ummadığınız bir arsa,hayatınızı kurtarabilir.İstanbul’da arsa ve arazi sektörünün en büyük sorunlarından biri bölgelerde belirli fiyatların olmaması,tapularda gerçek rakamların gösterilmemesi ve alınan satılan rakamların gizli kalıp,tapuların son kullanıcı yani yatırımcıya,birden fazla emlakçının elinden geçip çok yüksek fiyatlardan ulaşmasıdır.En doğru araştırma,saha araştırmasıdır.En güzel satın alma ise alırken kazanmaktır.Arsa ve arazi yatırımı kısa vadede sizi kazançlı çıkarıyorsa uzun vadede üzme şansı sıfıra yakındır.Yalnız bir arsa veya arazinin size kısa vadede çok çok yüksek getiriler elde edeceği söyleniyorsa orada bir sıkıntı var demektir.
Geçtiğimiz günlerde Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı’nın Türkiye genelinde 184 ovada Büyük Ova Projesi açıklandı ve bu proje kapsamında çok büyük miktarlarda tarım arazileri tarımsal sit alanı niteliği kazandı.Bu da demek oluyor ki uzun vadede bu ova ve tarım arazilerinde her hangi bir imar planı ve çalışması görmeyecek.Fakat İstanbul’da mevcutta hiç büyük ova bulunmuyor ve nüfus artış oranlarına göre mevcut konut ve yeni yerleşim alanları ihtiyacı günden güne artıyor.
